深铁再借万科16.81亿元股东资金，年内累计输血超243亿元助渡债务危机(深圳铁路 万科)

?️ 深铁向万科提供16.81亿元借款：关键信息与深层分析

以下基于2025年8月5日万科公告及关联交易背景整合核心要点，结合行业动态与大股东战略意图，分维度解析：

? 一、本次借款核心条款

金额与用途：

16.81亿元用于偿还万科公开市场债券本息及指定借款利息。

借款期限不超过3年，利率为2.34%（1年期LPR减66基点），显著低于房企市场融资成本（普遍超5%）。

担保要求：

深铁保留要求追加担保的权利，但未披露具体抵质押物。此前借款多采用资产抵质押（如万物云股权质押率70%）或项目收益权转让。

决策流程：

获董事会通过，关联董事回避表决，深交所豁免提交股东大会审议。

? 二、深铁输血规模与节奏

2025年累计借款243.69亿元（含本次），为年内第8次支持。

关键节点输血脉络：

6月27日股东大会后：密集提供62.49亿新增借款、8.9亿展期、8.69亿质押借款。

7月单月：71.39亿元（62.49亿新增+8.9亿展期）。

战略目标：保障万科公开债务兑付，2025年上半年已偿还164.9亿元债券，2027年前无境外债到期。

⚠️ 三、输血背后的万科困境

财务压力持续恶化：

亏损扩大：2024年亏损494.78亿元，2025年上半年预亏100亿–120亿元。

流动性危机：现金短债比仅0.66，现房库存占比35%，积压资金超3000亿元。

销售疲软：2025年销售额同比下滑38%，月均销售跌至100亿（需300亿方可维持现金流）。

融资依赖症加剧：

经营性现金流缺口达400亿元，深铁输血占融资比重超50%。

? 四、深铁支持的逻辑与争议

战略协同必要性：

TOD模式深度绑定：双方合作开发深圳“轨道+物业”项目，长租公寓、REITs发行等领域高度依赖（如深铁认购中金印力消费REIT 30%份额）。

避免系统性风险：若万科债务违约，可能冲击房地产行业信心及深圳国资信用体系。

深铁自身承压：

2024年因万科投资计提减值亏损334.6亿元，导致全年巨亏；轨道交通主业盈利能力弱，依赖政府补贴。

市场质疑点：

输血可持续性：深铁净资产3014.9亿元（2024年底），但主业亏损制约长期输血能力。

掩盖核心问题：输血延缓但未解决万科自身造血能力缺失，销售回款仍是破局关键。

? 五、万科破局路径与挑战

短期：资产变现与融资优化

加速资产处置：深圳湾超级总部地块六折出售耗时18个月，需提升效率。

拓展融资渠道：5月获招商银行等200亿元银团贷款（已到账100亿），抵押万纬物流股权。

长期：销售回暖与业务转型

政策依赖：深圳公积金贷款政策放宽利好本地项目，但全国销售尚未触底。

业务重构：物业、物流等经营服务收入占比仅18%，难以对冲地产开发下滑。

? 总结：输血救急难救穷

深铁16.81亿借款是万科债务危机中的又一次"急救"，但累计243.69亿输血仅延缓而非化解风险。万科生存关键在于：

✅ 销售能否实质性回暖（需月均300亿回款）；

✅ 资产处置效率（如REITs推进、商业地产变现）；

✅ 深铁主业盈利与国资监管平衡（输血或触发更深层资源整合）。

若2025年下半年市场无逆转，频繁输血可能加剧双方财务负担，最终考验国资维稳决心与市场耐心。

? 延伸思考：