观点》为何说比特币正在掏空房地产的价值？

比特币若成功作为优于房地产的抵押品，可能将侵蚀房地产价值的溢价，引发全球资产的重新定价。本文源自 Bitcoin Magazine 客座作者 Martin Matejka 所着，由动区整理编译。
（前情提要：美国房贷接受抵押比特币！CZ、Michael Saylor齐喊：BTC重新定义「美国梦」 ）
（背景补充：炸裂！比特币被美国房贷体系「收编」，房利美、房地美正研究BTC抵押 ）

全球房地产价值近 400 兆美元，是世界上最大的资产类别，规模是全球股市的三倍多，几乎是全球 GDP 的四倍。随着越来越多人将储蓄投入房地产，房屋已从单纯的居所演变为「带有显着货币溢价的抗通膨资产。」

无论是在旧金山、伦敦还是布拉格，儘管净租金收益率仅为 3%，住宅和商业地主仍在持续投资更多建物。

原因非常简单：房地产是绝佳的抵押品。

在正常的市场条件下，银行总是乐意以房地产为担保进行放贷，这就是为什么几乎任何人都能获得抵押贷款。透过抵押贷款，屋主可以透过初始融资、再融资、第二笔贷款和房屋净值信贷额度来获取流动性。

儘管引发 2008 年危机的过度行为历历在目，这个体系在很大程度上仍然有效：抵押贷款使信贷普及化，在不出售所有权的情况下提供流动性。这也是房地产成为无可争议的价值储存资产之王的部分原因。

但问题来了：为什么只有房地产可以？想像一下，你是一位贷方，在三位借款人之间做选择：一位提供黄金，一位提供法拉利，第三位则提供一栋房子。理论上，所有这些都可以作为抵押品。但在实务中呢？房子总是胜出。

为什么？黄金可以轻易地转移到海外，汽车可以被开走。但房地产与土地紧密相连。只要国家执行财产权，贷方的地位就是安全的。但如果有一种甚至不依赖法律强制执行的抵押品形式呢？那就是比特币。

大卫对决歌利亚

作为抵押品，比特币在几乎所有指标上都优于房地产：它随时可用、全球认可、可即时转移、可编程，并由密码学而非法律体系保障。出售一处房产需要应对当地市场、估价、费用、资本管制和监管障碍，而清算比特币抵押品可能只需点击一个按钮那么简单。

儘管目前所有人都专注于 ETF 或企业财库，但随着机构採用率的增长，比特币的下一步自然是抵押品市场。一旦非託管的比特币担保贷款普及化，BTC 就会像人们对待房子一样，成为可用的资本。

如果以比特币为抵押进行借贷，变得比以房地产为抵押更容易、更安全、更便宜，那为什么还会有人把财富储存在房子里呢？答案很简单：他们不会。

一般来说，房地产的价值取决于该物业能产生的现金流，再加上市场驱动的货币溢价。另一方面，比特币是货币价值的纯粹体现，不受物理限制或所有权成本的束缚。随着更多资本流入比特币担保的信贷市场，房地产中蕴含的货币溢价将不可避免地崩溃，房地产将回归其功能价值。

一些指标显示，这种情况已经正在发生。

趋势正在转变

去年，Relai 观察到，房地产投资者、私人客户和企业一直在「涌向比特币，[认为] 它是对抗中央银行及其意外降息所带来风险的终极避险工具。」

人口统计数据揭示了明显的世代转变：千禧世代和 Z 世代不再像他们祖父母那样嚮往在一个地方定居的生活方式。由于前述的货币溢价，许多人再也买不起房子。数位游牧民族和远距工作者的兴起揭示了一个新的现实：当今理想的价值储存工具必须是便携、全球化且原生于网路的。

根据 2024 年的一项调查，Z 世代投资于加密货币 (20%) 的比例高于股票 (18%)、房地产 (13%) 或债券 (11%)。从 嘉信理财 (Charles Schwab) 的调查中可以更清楚地看到世代间的差异：去年有 62% 的千禧世代计划投资加密货币 ETF，而婴儿潮世代中只有 15%。

比特币正準备大幅削弱房地产的主导地位。这不仅因为它作为价值储存工具的表现更佳，更因为贷方将更偏好它作为无摩擦、可编程且无国界的抵押品。

我们已经看到了世代偏好的转变，如果比特币能够捕获 400 兆美元房地产市场所含货币溢价的一小部分，价值数十兆美元的资本将转向比特币。这不是资本流动的微调，这是一场全球性的重新定价事件。大多数人还没準备好迎接这一切发生的速度，但这是不可避免的。